DTG en copropriété : ce qu'il faut savoir sur cette obligation qui monte en puissance

Depuis quelques années, les copropriétés font l'objet d'une pression réglementaire croissante autour de l'entretien du bâti et de la performance énergétique. Le Diagnostic Technique Global (DTG) occupe une place particulière dans ce paysage : encore mal connu de nombreux copropriétaires, il est pourtant devenu, depuis le 1er janvier 2025, un outil clé pour éviter une obligation autrement plus lourde, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Voici ce qui a changé, et ce que cela signifie concrètement pour votre immeuble.

Qu'est-ce que le DTG ?

Le Diagnostic Technique Global a été instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, et encadré par les articles L731-1 à L731-5 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'agit d'un audit complet de l'immeuble, bien plus large qu'un simple DPE, qui évalue :

• l'état apparent des parties communes et des équipements collectifs ;
• la conformité technique du bâtiment aux obligations légales en vigueur, notamment en matière d'isolation thermique ;
• les opportunités d'amélioration dans la gestion patrimoniale et l'entretien de l'immeuble ;
• la performance énergétique du bâtiment (au travers d'un DPE) ;
• la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants, avec une estimation sommaire de leur coût, en particulier ceux à prévoir dans les dix prochaines années.

Une fois réalisé, le DTG doit être présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration.

Le DTG est-il obligatoire pour votre copropriété ?

Contrairement à une idée reçue, le DTG n'est pas obligatoire pour toutes les copropriétés en 2026. Il s'impose dans deux cas précis :

1. Mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans. Par exemple, lorsqu'un immeuble est divisé en plusieurs lots privatifs et communs pour la première fois.
2. Demande d'une autorité administrative. Le maire ou le préfet peut exiger un DTG lorsqu'une copropriété présente des désordres potentiels, notamment dans le cadre de procédures liées à la sécurité ou à la salubrité du bâtiment. Si le syndic ne le produit pas dans le délai d'un mois suivant la notification, l'autorité peut le faire réaliser d'office, aux frais du syndicat des copropriétaires.

Pour toutes les autres copropriétés existantes, le DTG reste facultatif, quel que soit l'âge de l'immeuble. Il peut être voté à la majorité simple en assemblée générale, à l'initiative du syndic ou à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires.

À noter : le DTG n'est pas exigé lors de la vente d'un lot de copropriété (l'audit énergétique réglementaire à la vente concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, pas les lots de copropriété). En revanche, s'il existe, il doit obligatoirement être transmis à l'acquéreur.

La vraie nouveauté : le lien entre DTG et PPPT depuis 2025

C'est probablement l'élément le plus important à retenir, et le moins connu des copropriétaires. Depuis le 1er janvier 2025, l'obligation d'élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) concerne tous les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d'habitation de plus de 15 ans.

C'est une obligation nettement plus large que celle du DTG, puisqu'elle touche la quasi-totalité du parc de copropriétés. Mais il existe une porte de sortie : si un DTG a été réalisé et qu'il conclut à l'absence de besoin de travaux au cours des dix années suivantes, le syndicat des copropriétaires est dispensé d'élaborer un PPPT.

Autrement dit, faire réaliser un DTG volontairement peut, dans certains cas, éviter à la copropriété de devoir engager la démarche plus lourde du PPPT. C'est un changement de logique important : le DTG n'est plus seulement un outil de diagnostic technique, il devient aussi un levier stratégique pour la gestion des obligations réglementaires de la copropriété.

Autre obligation renforcée en 2026 : le DPE collectif

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a progressivement imposé la réalisation d'un DPE collectif aux copropriétés, dans une logique de lutte contre les passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2026, cette obligation s'étend aux copropriétés d'au maximum 50 lots, dès lors que le permis de construire du bâtiment a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Le DPE collectif est l'un des éléments qui composent le DTG lorsque celui-ci est réalisé, mais il répond aussi à sa propre obligation, indépendante du DTG.

Qui réalise un DTG, et pour quel coût ?

Le DTG doit être confié à un professionnel justifiant des compétences prévues par le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 : bureaux d'études, ingénieurs-thermiciens ou inspecteurs spécialisés dans le bâtiment. Son coût n'est pas réglementé et varie selon la taille et la complexité de l'immeuble ; il est réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes, et ne peut pas être répercuté sur les locataires.

Il n'existe pas d'aide nationale systématique dédiée spécifiquement au financement du DTG. Le fonds de travaux de la copropriété peut être mobilisé pour le financer, sur décision de l'assemblée générale. Les travaux qui en découlent peuvent ensuite être soutenus par des dispositifs comme MaPrimeRénov' Copropriétés.

En résumé

Le DTG reste un outil facultatif pour la majorité des copropriétés, mais son rôle a changé depuis 2025 : il conditionne désormais, dans certains cas, l'obligation ou non d'élaborer un PPPT. Avec l'extension du DPE collectif aux copropriétés de moins de 50 lots depuis janvier 2026, de plus en plus de syndicats de copropriétaires sont concernés par ces obligations croisées. Faire le point sur la situation de votre immeuble, avant de vous voir imposer une démarche plus contraignante, est aujourd'hui un vrai réflexe à avoir.

Vous êtes copropriétaire ou syndic et vous vous interrogez sur les obligations réglementaires de votre immeuble ? N'hésitez pas à nous contacter pour faire le point.